Land Developer (Nhà phát triển bất động sản)

Nhà phát triển bất động sản cải tạo hoặc xây mới các bất động sản, bằng cách đó tạo ra hoặc tăng thêm giá trị địa ốc. Nhà phát triển có thể là cá nhân nhưng họ có thể là một partnership (doanh nghiệp dựa trên mối quan hê hợp tác), có thể là công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc các tập đoàn. Tuy nhiên bất kỳ ai liên quan như một chủ thể đến quá trình phát triển bất động sản đều được coi như nhà phát triển. Một nhà phát triển bất động sản có thể chọ phát triển một loại công trình như nhà ở, văn phòng thương mại, công nghiệp, bán lẻ, hoặc có thể chọn theo môi trường địa lý. Nền tảng giáo dục của nhà phát triển mới chỉ thực sự tồn tại cho đến những thập niên gần đây bởi lẽ nhiều nhà phát triển xuất thân từ những nghề như kiến trúc, tài chính, quy hoạch đô thị, kỹ sư hoặc thầu xây dựng. Nhiều công ty phát triển bđs cũng do gia đình sở hữu và điều hành.

(Biên dịch từ mục từ: Developer (land) của Wikipedia. Đ/c: http://en.wikipedia.org/wiki/Developer_%28land%29)

Quan điểm

Quan điểm[1]

Deepika Andavarapu

Nguyễn Hồng Ngọc dịch

Có rất nhiều điều mà Ấn Độ có thể học từ phương Tây và ngược lại. Nhưng từ khi tôi tới Hoa Kỳ vào năm 2004, tôi lại thấy rất ít sự tranh đua thông thái này. Thường thường thì những sai lầm được sao chép lại hơn là những tấm gương tốt. Vào lúc mà việc thiết kế những cộng đồng theo định hướng phục vụ người đi bộ nhận được sự chú ý ngày càng tăng ở phương Tây, thì tình hình ngược lại tại phương Đông. Giai cấp trung lưu Ấn Độ mua xe hơi với tốc độ ngày càng tăng, trong khi đó họ bỏ qua mạng lưới giao thông công cộng tuyệt vời của đất nước. Cũng thời gian đó rất nhiều vùng nông thôn của Ấn Độ bị cắt lìa khỏi khỏi phần còn lại của đất nước bởi những còn đường nhỏ hẹp và ùn tắc cũng như bởi hệ thống cơ sở hạ tầng được tu bổ kém.

Tương tự như vậy khi các thành phố của Hoa Kỳ đang nhận ra giá trị của loại nhà dành cho đa thành phần thu nhập (mixed income housing), các thành phố của Ấn Độ đang phá hủy nhưng khu ổ chuột và đang tiến tới với những chương trình tái định cư khổng lồ mà không chú ý nhiều về những hệ quả tới dân nghèo.

Thực tế là nhiều thành phố của Ấn Độ có hệ thống giao thông công cộng tuyệt vời. Theo Sách Guiness về các kỷ lục của Thê giới, vào năm 1999 hệ thống giao thông công cộng ở bang Andhra Pradesh có đội xe bus lớn nhất thế giới (18. 397 chiếc). Và cả vùng phụ cận của Mumbai và Calcutta đêu có mạng lưới đường sắt dày đặc. Nếu hệ thống giao thông công cộng hiện thời được cải tạo và làm cho có hiệu quả hơn chúng có thể giải quyết được nhiều vấn đề giao thông của đất nước cũng như tạo ra tác động thấp nhất tới môi trường.

Nói như thế không phải là chê bai mô hình của Hoa Kỳ. Hoa Kỳ có một hệ thống xa lộ kết nối tốt cung cấp việc vận chuyển giao thông rất tốt và khả năng di chuyển rộng cho một phần lớn dân cư. Nhưng hệ thống giao thông nhiều làn đó cũng có giá của nó: khí thải gây hiệu ứng nhà kính, mức độ lệ thuộc vào ô tô, lệ thuộc vào dầu mỏ nước ngòai, v.v…Trước khi hệ thống này trải lên các vùng đất qúy giá và tiếp tục xây dựng nên những xa lộ mới to lớn hơn, Ấn Độ cần phải nhìn về thế giới phương Tây và xem xét những giải pháp giao thông nào là được và không được, và sau đó tạo nên các giải pháp toàn diện cho những vấn đề giao thông riêng biệt. Một giải pháp mang tính bản địa là tốt nhất cho nên kinh tế quốc gia và cho tính bền vững cho quốc gia đó.

Nhà ổ chuột rõ ràng là vấn nạn cần phải giải quyết. Hầu hết người Ấn không thể tiếp cận được tới những dịch vụ cơ bản như nước uống, điện, hệ thống thoát chất thải. Nhưng trong nhiều trường hợp, các khu ổ chuột của thành phố là giải pháp nhà ở cuối cùng cho người nghèo. Kế hoạch loại bỏ chúng như một phần của chiến lược làm đẹp và tái phát triển đô thị cần phải xem xét đến khía cạnh này.

Ý tưởng về việc cải thiện điều kiện sống của người nghèo là một lý tưởng đáng biểu dương. Cuối cùng Ấn Độ là quốc gia của một phần sáu dân số trên thế giới, đồng thời cũng là một trong những nước phát triển nhất. Tuy thế chúng ta có thể thấy ở Hoa kỳ những dự án nhà ở đồ sộ có thể dẫn đến kết cục thảm họa như thế nào nếu tính năng động của các khu dân cư không được tính đến.

Những nhà lãnh đạo Ấn Độ phải quyết định những vấn đề khó khăn trong vòng vài năm tới. Họ có thể theo con đường dễ dàng và vá víu lên hệ thống cơ sở hạ tầng mà không cố gắng giải quyết vấn đề thực sự, hoặc họ có thể theo con đường khó khăn và học từ những ví dụ tốt khắp thế giới. Họ có hưởng lợi từ những sai lầm của phương Tây rồi theo các chính sách khiến Ấn Độ sạch hơn, xanh hơn, cũng nhờ thế làm cho hành tinh của chúng ta xanh hơn

Ấn Độ có những thành phần cơ bản (sử dụng đất hỗn hợp, xây dựng mật độ cao, và mạng lưới giao thông công cộng) để tạo nên những vùng đô thị sống động mang tính bền vững. Nhưng để làm điều đó nó cần có những lãnh tụ sẵn long học từ những sai lầm của quá khứ và lái đất nước theo con đường đúng đắn, theo định hướng xanh.

Rất nhiều nhà hoạch định chính sách nhận ra nhu cầu này và đã khởi xướng các chương trình cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng ở các thành phố lớn của Ấn Độ cũng như ở vùng nông thôn. Đối với một người như tôi, khi trở về nhà, đất nước hãy còn như ở trong tình trạng đang được xây dựng. Như vậy, tôi tự hỏi nước Ấn Độ mới sẽ trông như thế nào?

Deepika Andavarapu hiện là Quyền Quản lý của Sở Quy hoạch Hạt Leon thuộc thành phố Tallahassee bang Florida. Bà là người gốc Ấn Độ và đã ở Hoa Kỳ được bốn năm.

---

[1] Viewpoint (quan điểm) là chuyên mục thường kỳ của Tạp chí Quy Hoạch, tạp chí xuất bản hàng tháng thuộc Hiệp Hội Quy Hoạch Hoa Kỳ. Như tên của đề mục, đây là diễn đàn để các nhà quy hoạch bày tỏ quan điểm của mình.

NHÀ QUY HOẠCH LÀ AI?

NHÀ QUY HOẠCH LÀ AI

Tác giả William A. Klein

Nhà quy hoạch được cấp chứng chỉ thuộc Viện Hàn Lâm Hoa Kỳ (AICP)

Nếu bạn cũng giống tôi, bạn sẽ phải đương đầu với nhiệm vụ dễ nản lòng khi phải giải thích cho bọn trẻ quy hoạch là gì và nhà quy hoạch làm gì. “Bố ơi, bố làm gì ở cơ quan?” Ồ, Những đôi mặt trợn tròn[1]. Chẳng cần phải nói, tụi trẻ của tôi không hỏi câu hỏi này lần thứ hai.

Giải thích quy hoạch là gì và nhà quy hoạch làm gì có thể khó khăn như nhau khi người hỏi là ngài thị trưởng, lãnh đạo doanh nghiệp, người dân hoặc các quan chức tiểu bang và liên bang, hoặc các đối tác của các tổ chức phi chính phủ. Làm thế nào bạn chưng cất được tất cả những điều mà nhà quy hoạch phải làm thành một mảnh kiến thức hoàn hảo và đầy đủ thể hiện đầy đủ những kỹ năng đặc biệt của nhà quy hoạch và năng lực của họ khi giải quyết tương lai.

Bạn muốn giải thích giám đốc quy hoạch và nhân viên của mình được phân công một cách có tính chiến lược như thế nào để giúp tạo ra những cộng đồng có giá trị lâu dài, đó là những cộng đồng cung cấp các lựa chọn cho nơi nào và làm thế nào con người sống và làm việc. Bạn muốn thuyết phục mọi người rằng quy hoạch tốt tạo ra niềm hy vọng tốt nhất để lôi kéo các nhà lãnh đạo, các lợi ích kinh doanh và những người dân.

Trong khoảng thời gian điều hành phòng nghiên cứu của APA- Hiệp Hội Quy Hoạch Hoa Kỳ, tôi thường xuyên phải giải thích những lợi ích của quy hoạch cho những người góp quỹ ủng hội Hội và các đối tác nghiên cứu. Tôi phát hiện ra rằng người ta thường bắt đầu với một hiểu biết rất sơ lược về vị trí chiến lược của nhà quy hoạch và nghề của họ.

Trong khi tôi nghĩ về những thuật ngữ như tính chất lâu dài (long-range), tính tổng thể, tính theo đuổi các giá trị (value-driven), sự xuất sắc đa lĩnh vực, thì họ thường có vẻ như nghĩ về những thứ ngược lại. Họ hay hỏi những câu hỏi như “Tại sao chúng tôi phải đưa tiền của chúng tôi để chuẩn bị một tài liệu hướng dẫn cách thực hành tốt nhất (best practices manual) nhằm tích hợp việc giảm rủi ro trong tất cả các giai đoạn quy hoạch?” hoặc “Tại sao điều quan trọng với đối tác là cùng với các ông phát triển một tài liệu hướng dẫn về kết hợp thay đổi khí hậu và các vấn đề năng lượng vào những thứ mà nhà quy hoạch làm?”

Nhưng điều mà họ thực sự muốn biết là “Tại sao lại cần nghề quy hoạch và nhà quy hoạch”. Tôi cũng gặp cùng câu hỏi đó vào ngày tôi đứng trước Ủy ban Tài chính để điều trần về ngân sách

Câu trả lời vượt ra ngòai cách trả lời thông thường: đó là nhà quy hoạch suy nghĩ một cách tổng quát và có một tầm nhìn xa. Theo tôi, cần nhà quy hoạch bởi vì cương vị của họ thật đặc biệt. Họ là người đóng vai trò chủ đạo trong những gì mà tôi gọi là năm điểm quyết định của sự can thiệp. Và hành động của họ có tác động cực mạnh tới tương lai của thành phố, thị trấn, các hạt (counties) và các vùng.

Năm điểm

Tôi thường giải thích nhà quy hoạch làm gì và nghề quy hoạch là gì cho những người tay mơ bằng cách sử dụng năm điểm vốn là những địa hạt quen thuộc với bất kỳ một nhà quy hoạch kỳ cựu nào. Bạn có thể thử kết hợp chúng vào những đề xuất với những người cộng tác và những người đóng góp tài chính vốn là những người có thể không hiểu nhà quy hoạch và nghề quy hoạch tạo ra sự khác biệt như thế nào.

· Kiến tạo tầm nhìn và xác lập mục đích.

Khi nhà quy hoạch thực hiện nhiệm vụ kiến tạo tầm nhìn lâu dài, họ giúp đỡ địa phương xác định điều gì quan trọng với tương lai bằng việc đề cập đến giá trị bản chất của quy hoạch. Xác lập mục đích và mục tiêu cho một địa phương thường là cơ hội đầu tiên và tốt nhất để địa phương đó phất nêu lên vấn đề để thu hút sự chú ý nghiêm túc sau này trong quá trình quy hoạch. Những nhiệm vụ này thường bao gồm phân tích hoàn cảnh của các chính sách chọn lựa nhằm giúp đỡ cho người ra quyết định thấy được các tác động của hành động tương lai.

· Lập quy hoạch

Nhà quy hoạch giúp các thị trấn, thành phố, các hạt và các khu vực (region) chuẩn bị quy hoạch tổng thể toàn địa phương; những tiểu vùng (như một khu vực lân bang[2]-neighborhood, trung tâm thành phố, và quy hoạch các hành lang (giao thông, hoặc hành lang xanh-ND); các quy hoạch chức năng (giao thông công cộng, xa lộ, hệ thống nước thải, cấp nước, và quy hoạch không gian mở- open space plan). Chúng đánh giá các điều kiện hiện tại và xu hướng, mô tả hành động được lên kế hoạch, chỉ định trách nhiệm và chi phí. Những bản quy hoạch này tạo nên khuôn khổ cho các công cụ quản lý và cho đầu tư tương lai của cả khối tư nhân lẫn nhà nước.

· Các công cụ quản lý

Nhà quy hoạch vạch ra, viết và tổ chức các quy định (ordinance), luật, và các khuyến khích dựa trên quy hoạch họ tạo ra. Những biện pháp này ảnh hưởng đến việc công trình được xây dựng ở đâu và như thế nào cũng như đất đai được bảo tồn ở đâu và như thế nào. Chúng xác định khi muốn phát triển một chỗ nào đó cần phải có những điều gì và chúng cho nhà phát triển (developers) biết cần phải có những tài liệu gì khi họ trình kế hoạch phát triển của mình. Ví dụ của các công cụ này bao gồm các quy định cho luật phân vùng quy hoạch (zoning), quy hoạch phân lô, kế hoạch phát triển các đơn vị theo quy hoạch (planned unit development[3] hay PUD) và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (transit-oriented development[4]), và điều lệ xây dựng dựa theo hình thức (form based code[5]).

Các công cụ quản lý có thể dựa trên các phương pháp bắt buộc, như mua quyền phát triển[6]. Các công cụ quản lý bổ sung có thể có một hiệu quả tích cực hoặc tiêu cực lên tính chất của khu vực, tính toàn vẹn của môi trường, khả năng sử dụng năng lượng, sự thay đổi khí hậu, lựa chọn nhà ở và nhà ở xã hội, kinh tế, sức khỏe cộng đồng và giao thông.

· Phê duyệt phát triển

Khi những nhân viên sở quy hoạch duyệt quy hoạch do nhà phát triển chuẩn bị, họ có cơ hội tuyệt vời để mang những điều kiện đưa ra ánh sáng các điều kiện, yếu tố và các biến số ảnh hưởng đến quyết định để chấp thuận, chấp thuận một cách có điều kiện, hoặc không chấp thuận dự án.

Có một điều, nhân viên quy hoạch phải đảm bảo rằng đề xuất phát triển phải đầy đủ- đó là nó phải có tất cả các thông tin cần thiết để cho phép Ban quy hoạch hoặc các tổ chức có thẩm quyền ra một quyết định dựa trên thông tin đầy đủ. Thứ hai, một phê duyệt địa điểm đầy đủ tăng khả năng rằng đề xuất phát triển sẽ mang lại kết quả đáng giá cho cả cộng đồng. Cuối cùng tùy thuộc vào nhân viên thương lượng các vấn đề về quyền sử dụng đặc biệt hoặc có điều kiện mà thường thường đòi hỏi sự sắc sảo trong quá trình phê duyệt quy hoạch địa điểm.

· Sự đầu tư của khối công cộng[7]

Không phải tất cả những giám đốc quy hoạch hoặc nhân viên của họ đảm đương được vai trò tiên phong trong việc chuẩn bị chương trình cải thiện tài chính (capital improvement program[8]) của địa phương. Đó là kế hoạch xác định nguồn đầu tư cơ sở hạ tầng, công trình nhà nước sẽ đặt ở đâu. Lẽ ra họ nên nắm lấy vai trò lãnh đạo đó. Những ai đóng vai trò tiên phong trong quá trình sẽ có ảnh hưởng quan trọng trong tương lai.

Hãy thử, bạn sẽ thích chúng

Trong khi tính hiệu quả của năm điểm can thiệp chiến lược có thể quá rõ ràng với nhiều người làm việc trong lĩnh vực quy hoạch thì nó lại không như thế đối với người ngòai. Bạn hãy thử làm việc với phiên bản 30 giây, hoặc “bài diễn thuyết trong thang máy[9]” về năm điểm trên. Rồi sau đó là những phiên bản diễn tập hai phút rồi sử dụng chúng với những đối tác, hoặc người ủng hộ tiềm tàng. Bạn có thể thấy như tôi rằng lời nhắn đi xa theo hướng giải thích nhà quy hoạch làm gì và tại sao lại cần nghề quy hoạch. Nhờ thế tôi càng nhận được ít cái trợn mặt hơn.

Bài dịch từ số tháng 11 năm 2007 của Tạp chí Quy Hoạch- tạp chí hàng tháng của Hiệp Hội Quy Hoạch Hoa Kỳ.

http://www.planning.org/planning/member/2007nov/secretsside.htm

---

[1] Blank stares: dịch nghĩa: cái nhìn trống không, ý nói người nhận được câu trả lời chẳng hiểu câu trả lời có nghĩa là gi.

[2] Neighborhood: khu vực lân bang là một khái niệm cơ bản của quy hoạch. Nó là một khu vực địa lý có đường biên xác định, và có tính chất đặc trưng có thể phân biệt với các khu vực khác trong đô thị. Những người trong khu vực lân bang thường có ý thức sâu sắc về tính chất của khu vực mình ở- ND

[3] Planned unit development: kế hoạch phát triển các đơn vị theo quy hoạch là những quy định sử dụng đất của một địa phương khuyến khích sự phát triển quy mô lớn và thống nhất bằng các chương trình thực tế, trung hạn trong việc chỉnh sửa các khiếm khuyết về hình thể, xã hội và kinh tế trong sử dụng đất và cảnh quan đô thị. Nó cho phép nhà phát trỉển không tuân theo một số quy định nghiêm ngặt của luật phân vùng quy hoạch (zoning). Nhà phát triển có thể tư do hơn và sang tạo hơn trong việc xây dựng dự án của mình- ND.

[4] Transit-oriented development: Phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một khu vực dân cư hoặc thương mại phát triển hỗn hợp được thiết kế nhằm mục đích tối ưu điều kiện sử dụng các phưong tiện giao thông công cộng, và thường kết hợp các đặc điểm nhằm tăng lượt sử dụng giao thông. Một khu vực TOD điển hình có một trung tâm với một bến tàu, metro, tram hoặc bến xe buýt bao quanh bởi khu vực xây dựng mật độ cao với mức độ giảm dần từ tâm. TOD thường được đặt trong vòng bán khính 400m đến 800 m từ điểm đỗ giao thông công cộng vì đây là khoảng cách thích hợp nhất với người đi bộ.

[5] Form-based codes: Điều lệ dựa trên hình thức, là một loại luật lệ của cộng đồng đề cập đến mối quan hệ giữa các mặt đứng của tòa nhà và đất công cộng, hình thức và khối tích của tòa nhà trong mối quan hệ với nhau, cũng như tỷ lệ và dạng của đường phố và khối phố. Luật lệ và tiêu chuẩn trong Điều lệ theo hình thức được trình bày trong cả dạng sơ đồ và từ, chúng là yếu tố thiết yếu trong quy hoạch pháp lý (regulation plan) vốn định rõ hình thức và tỷ lệ thích hợp (và vì thế đặc điểm) của dự án hơn là chỉ xác định kiểu sử dụng đất. Điều này tương phản với sự quan tâm của luật phân vùng quy hoạch về quan lý vi mô và tách biệt chức năng sử dụng đất, và việc kiểm soát mật độ xây dựng thông qua các thông số trừu tượng và không đồng bộ nhau (ví dụ: tỷ lệ diện tích sàn, số đơn vị trên một mẫu Anh, khoảng lùi, chỉ tiêu đỗ xe) để bỏ qua hình thức kết hợp của công trình. Không nên lẫn lộn Điều lệ dựa trên hình thức mang tính luật lệ với Định hướng thiết kế hoặc các chỉ đạo chung về chính sách vốn mang tính khuyến cáo.

[6] Purchase of development right: mua quyền phát triển là một công cụ dung trong quy hoạch bảo tồn, khi muốn bảo tồn một khu vực lịch sử hoặc một khu vực nhạy cảm về môi trường. Chính quyền địa phương có thể mua quyền phát triển của khu vực đó. Người sở hữu khu vực được mua quyền phát triển vẫn sinh sống bình thường nhưng không còn được sử dụng quyền phát triển của mình nữa. Điều này khác với quy hoạch treo của Việt Nam, ở đây người sở hữu khu vực được nhận tiền và vẫn được sống bình thường, chỉ có điều họ không được phép xây dựng với mật độ cao.

[7] Public investment: sự đầu tư của khối công cộng. Public đây có thể hiểu là khối công cộng gồm cả nhà nước, chính quyền địa phương và những gì thuộc sở hữu công. Sự đầu tư của khối công (public investment) đối lại với sự đầu tư của khối tư nhân (private investment).

[8] Capital improvement program: là các chương trình cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng.

[9] Elevator speech: bài diễn thuyết trong thang máy, ý nói những mẩu trao đổi nhanh trong thang máy nhưng mang lại hiệu quả lớn.

Moi dang mot feed

Minh moi dang mot feed khong hieu no co hien ra khong?