Thứ Tư, 16 tháng 7, 2008

XÁC ĐỊNH THUẬT NGỮ CỦA BẠN

Hay cộng đồng được quy hoạch tổng thể là gi?

James Krohe Jr.

Nguyễn Hồng Ngọc lược dịch

Ở Arizona giới bất động sản (bđs) địa phương tính sơ bộ rằng gần ba phần tư nhà ở hiện được bán trong vùng Phoenix thuộc các Cộng Đồng Được Quy Hoạch (master planned community-MPC), mà thực ra đang trở thành hình thức xây dựng trong thời kỳ hậu-ngọai ô của Mỹ, đặc biệt là ở vùng Tây, Tây Nam, và Đông Nam.

Liệu có cần bằng chứng không? Một quyển sách hướng dẫn người mua nhà trong MPC của bảy tiểu bang thuộc vùng Đông Nam mô tả 530 cộng đồng được quy hoạch trong 75 thành phố. Còn ở quận Cam của California thật khó tìm ra được một ngôi nhà mới xây không thuộc về MPC.

Mặc dù thuật ngữ có vẻ khá mới, ý tưởng của một cộng đồng được quy họach theo sự định hướng của nhà phát triển có thể lần trở về những nơi như Riverside ở Illinois do Frederick Law Olmsted thiết kế vào những năm 1860. Nhà phát triển Emery E. Childs gọi nó như một “làng ngoại ô”, ý ông ám chỉ một lọai có nhiều dịch vụ và tiện ích do Riverside cung cấp hơn khi so sánh với các khu dân cư phân lô bình thường khác (đây cũng là điểm chung của các MPC hiện đại).

Suốt những thập niên đầu của thế kỷ 20, tất cả những người tiến hành kiểu phát triển như vậy vẫn gọi chúng là quy hoạch phân lô. Thỉnh thoảng khi tiếp thị họ nói về “quy hoạch phân lô cao cấp” hoặc “các thành phố khoa học” để phân biệt chúng với những đối thủ cạnh tranh lộn xộn. Một nhà lãnh đạo công nghiệp trong năm 1916 mô tả một dự án như vậy như là một “thành phố được làm cho trật tự.” Năm 1987 Marc Weiss đã viết về nó (MPC) trong quyển sách “Sự trỗi dậy của những người xây dựng cộng đồng.”

Giới hàn lâm và những người bên ngoài ngành công nghiệp BĐS có xu hướng xa lánh loại thuật ngữ vốn dành sự ưu ái cho các thành phố mới hoặc ngay cả “các thành phố vườn” từ khi hình thức vật thể của chúng kết hợp những nơi như Radburn, mô hình của New Jersey cho các khu phát triển ngoại ô theo quy hoạch vào những năm 20 và 30. Sử gia về quy hoạch- William S. Worley sử dụng thuật ngữ “các cộng đồng ở được quy hoạch” cho việc ghi nhận Quận Câu Lạc Bộ Đồng Quê (Country Club District) ở Kansas City.

Vùng Poundbury của Hoàng tử Charles được xây dựng vào cuối những năm 1990 ở Dorset được ghi nhận vì đã giới thiệu phiên bản hiện đại cho nước Anh. Nhưng Hoàng Tử thích gọi nó là một làng đô thị hơn. Một thuật ngữ khác gần tương đương với phong cách của Mỹ là Cambourne ở Cambridgeshire- một thứ MPC của nứơc Anh. Nó thường được gọi bằng cái tên “Làng mới”.

THƯƠNG HIỆU

“Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể- Master Planned Community” là thuật ngữ được yêu thích trong nền công nghiệp BĐS. Nguồn gốc chính xác của nó vẫn chưa rõ từ đâu, mặc dù có vẻ nó do các nhà phát triển đặt ra, rồi chính họ là những người biến nó thành một thương hiệu đầy uy lực. Nhưng ngay cả nền công nghiệp BĐS cũng sử dụng thuật ngữ này một cách không thống nhất. Sử gia kiến trúc Richard Ingersoll ghi nhận trong bài báo được viết vào năm 1994 về thành phố Houston rằng trong khi những MPC nói chung còn là những thành phố mới, chúng đã không được tiếp thị như vậy bởi các nhà phát triển, họ thích mô tả chúng như những “cộng đồng”. Chúng được tiếp thị trong các gói từ 1000 đến 2000 acre (khoảng 0.45 hectare- người dịch ND) như các “làng”.

Ngay cả Công ty Irvine vốn được coi như bậc thầy của các Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể cũng không dùng thuật ngữ này một cách riêng biệt. Có khi nó gọi khoảng gần một tá MPC vốn tạo thành Nông Trại Irvine như là “những Môi Trường Đô Thị Được Quy Hoạch Tổng Thể”.

Có thể bởi vì mỗi thành phần của nó có quyền lực thuyết phục những khách hàng mua nhà đang lo lắng. Về mặt ngữ nghĩa “Được quy hoạch tổng thể” (“Master planned”) có nghĩa được quy hoạch bởi một chủ nhân (master), bởi một người chịu trách nhiệm. Trong trường hợp của các MPC, chủ nhân này là nhà phát triển, ít nhất cho đến khi xây dựng xong. Rồi sau đó cư dân hoạt động thông qua các hội đoàn dành cho chủ đất và thông qua các hợp đồng trở thành chủ nhân (master) trên lãnh địa của mình.

Cụm từ cũng đề xuất rằng quy hoạch được áp dụng một cách đồng bộ xuống đến tận chi tiết, ví như hình dáng của hộp thư- đúng như dự định của các MPC. Những người mua nhà thấy được sự đảm bảo rằng họ không chỉ mua nhà không thôi mà họ còn mua khung cảnh thỏai mái, mua những đường phố an tòan, và mua các của hàng thuận tiện.

Những thứ này-vốn được gọi tùy tiện là tiện nghi- thực tế gần gũi với những người mua nhà thuộc giới thượng lưu. Tuy nhiên chúng chỉ được cung cấp một cách lung tung trong những thành phố không có quy hoạch, trong đó không một ai hoặc tất cả mọi người dường như chịu trách nhiệm về việc phát triển.

Chinh phục sự hỗn độn

Theo giáo sư John Reps, giáo sư danh dự thuộc Khoa Quy Hoạch Đô Thị và Quy Hoạch Vùng của Đại Học Cornell, từ “được quy hoạch” một cách nào đó là phần thú vị nhất của “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể”. Ông giải thích trong thời kỳ hậu Chiến Tranh Thế Giới Thứ II khi kiểu mẫu mới nhất của khái niệm còn đang ở giai đọan trứng nước, những nhà phát triển quy mô lớn coi nhà quy họach đô thị như kẻ thù (đặc biệt ở California, khi nó xuất hiện lần đầu).

Tuy nhiên họ không bao giờ phản đối tự thân quy hoạch, họ chỉ phản đối quy hoạch vì mục đích công. Khi họ nhận thức rằng từ “được quy hoạch’ có một ngữ nghĩa tích cực của thuật ngữ “được kiểm soát” cho các khách hàng tiềm năng, các nhà quy hoạch chào đón quy hoạch vì mục đích tư nhân. Khi đó chính những nhà phát triển lại trở thành những nhà quy hoạch. Giáo sư Reps nói rằng nhà phát triển đã “tiếp quản ngôn ngữ”.

Nói chung giai cấp trung lưu được sở hữu đất đai ngày nay không tin vào các cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi của họ trong nền công nghiệp BĐS. Vì vậy sẽ không ngạc nhiên khi thấy các MPC được đón nhận nhanh chóng ở nhưng nơi mà quyền kiểm sóat quy hoạch từ phía nhà nước là kém nhất và đó cũng là những nơi cac khu ở hầu như tiếp xúc hết với các lực lượng chuyển đổi của thị trường.

Thành phố Houston là một trường hợp điển hình như vậy. Sử gia về phát triển Richard Ingersoll đã mô tả các MPC ở ngọai ô Houston như là “một chuỗi các vùng được tự phân lô lòe loẹt xung quanh một thành phố không cho phép bản thân mình được quy hoạch[1]” Thực ra vào những năm 80 hầu như tất cả những nhà mới xây thuộc vùng đô thị Houston đều thuộc về các khu được quy hoạch tổng thể. Đó là cái mà Ingersoll gọi là một chiến thắng về mặt thuật ngữ BĐS cho vùng ngoại ô được quy hoạch tòan diện đối nghịch với tòan bộ phần còn lại của thành phố.

Ngay cả ở các tiểu bang miền Nam (Sun Belt states), “được quy hoạch” cũng có nghĩa một thứ gì đó khác đối với người mua nhà điển hình hơn đối với nhà quy hoạch điển hình. Đối với nhà quy hoạch đô thị, vấn đề chính là đường phố và khỏan lùi, còn đối với ngừơi mua nhà, nó là sự chinh phục hỗn độn.

Nhà phát triển thường là người hiểu rõ điều đó. Randy Jackson, chủ tịch của Trung Tâm Quy Hoạch, một công ty đa ngành có trụ sở chính tại Costa Mesa, California, đã làm việc với gần 200 quy hoạch trong sự nghiệp 35 năm của mình. Ông viết rằng bốn nền tảng của bản quy hoạch các MPC là: sức khỏe, giáo dục và việc học suốt đời, công nghệ và việc kiến tạo nên nơi chốn. Ông cho biết “Cung cấp những dịch vụ đó là một việc khó khăn hơn việc mang đường nội bộ cắt ngang một chỗ nào đó”.

“Những người giống chúng tôi”

Cuối cùng chúng ta gặp phần chủ chốt nhất của thuật ngữ “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể”: từ “Cộng Đồng”. Vốn được quy hoạch cẩn thận bởi nhà phát triển- Ông chủ của cộng đồng được quy hoạch bởi ông chủ[2]- MPC đảm bảo rằng những người mua nhà sẽ được chọn trong một giới hạn nhân khẩu hẹp. Vì thế người mua nhà không chỉ mua tài sản mà còn mua cả một cộng đồng có những người giống mình về lối suy nghĩ.

Khái niệm này bán chạy bởi lẽ những va chạm thường ngày của đời sống được giảm bớt khi tất cả hàng xóm của bạn cùng chia sẻ với bạn các giá trị và các mục đích. Theo nghĩa đơn giản nhất “cộng đồng” nghĩa là “chúng ta” và những người giống chúng ta.

Các học giả người Úc Robyn Dowling và Pauline Mguirk mô tả những dự án như vậy là “nơi nương náu cho vùng ngoại vi của các giai cấp bị phân loại”, thứ đặc biệt hấp dẫn cho những người tìm kiếm sự đồng nhất về chủng tộc, sự phân biệt xã hội (bởi vì tính chất thượng lưu vốn có của họ) và sự an tòan.

Được phổ biến như ngày nay, những Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể trong hình thức hiện tại giống như các ốc đảo ở vùng ngoại ô. Chúng có thể đi đến kết thúc vì thiếu đất xây dựng và bởi người mua nhà muốn có tuyến đi tới nơi làm việc ngắn hơn hoặc rẻ hơn. Nếu điều đó xảy ra, thuật ngữ “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể” có thể biến mất khỏi những tài liệu BĐS được phát vào ngày Chủ Nhật, hoặc thi thỏang lại xuất hiện trong lịch sử quy hoạch để mô tả một dạng phát triển đã có trong lịch sử. .

Ảnh 1. Công ty Irvine thỉnh thoảng cho khoảng hai tá các dự án phát triển lập nên Irvine Ranch như là các “Môi Trường Quy Hoạch Chung”. Đây là Đảo Thời Trang ở Newport Beach.

Ảnh 2. Một MPC điển hình ở Texas, gần Houston. Cộng Đồng Quy Hoạch Chung xuất hiện nhanh chóng ở những nơi việc kiểm soát quy hoạch của chính quyền là yếu kém nhất.



[1] Houston là một trong số rất hiếm các thành phố ở Mỹ không áp dụng Luật Phân Vùng Quy Hoạch (Zoning) - ND

[2] Master Planned Community có thể dịch theo nghĩa là cộng đồng được quy hoạch bởi người chủ.

Không có nhận xét nào:

Kevin Lynch- Good City Form- Hinh thuc hoan hao cua thanh pho