Thứ Tư, 16 tháng 7, 2008

XÁC ĐỊNH THUẬT NGỮ CỦA BẠN

Hay cộng đồng được quy hoạch tổng thể là gi?

James Krohe Jr.

Nguyễn Hồng Ngọc lược dịch

Ở Arizona giới bất động sản (bđs) địa phương tính sơ bộ rằng gần ba phần tư nhà ở hiện được bán trong vùng Phoenix thuộc các Cộng Đồng Được Quy Hoạch (master planned community-MPC), mà thực ra đang trở thành hình thức xây dựng trong thời kỳ hậu-ngọai ô của Mỹ, đặc biệt là ở vùng Tây, Tây Nam, và Đông Nam.

Liệu có cần bằng chứng không? Một quyển sách hướng dẫn người mua nhà trong MPC của bảy tiểu bang thuộc vùng Đông Nam mô tả 530 cộng đồng được quy hoạch trong 75 thành phố. Còn ở quận Cam của California thật khó tìm ra được một ngôi nhà mới xây không thuộc về MPC.

Mặc dù thuật ngữ có vẻ khá mới, ý tưởng của một cộng đồng được quy họach theo sự định hướng của nhà phát triển có thể lần trở về những nơi như Riverside ở Illinois do Frederick Law Olmsted thiết kế vào những năm 1860. Nhà phát triển Emery E. Childs gọi nó như một “làng ngoại ô”, ý ông ám chỉ một lọai có nhiều dịch vụ và tiện ích do Riverside cung cấp hơn khi so sánh với các khu dân cư phân lô bình thường khác (đây cũng là điểm chung của các MPC hiện đại).

Suốt những thập niên đầu của thế kỷ 20, tất cả những người tiến hành kiểu phát triển như vậy vẫn gọi chúng là quy hoạch phân lô. Thỉnh thoảng khi tiếp thị họ nói về “quy hoạch phân lô cao cấp” hoặc “các thành phố khoa học” để phân biệt chúng với những đối thủ cạnh tranh lộn xộn. Một nhà lãnh đạo công nghiệp trong năm 1916 mô tả một dự án như vậy như là một “thành phố được làm cho trật tự.” Năm 1987 Marc Weiss đã viết về nó (MPC) trong quyển sách “Sự trỗi dậy của những người xây dựng cộng đồng.”

Giới hàn lâm và những người bên ngoài ngành công nghiệp BĐS có xu hướng xa lánh loại thuật ngữ vốn dành sự ưu ái cho các thành phố mới hoặc ngay cả “các thành phố vườn” từ khi hình thức vật thể của chúng kết hợp những nơi như Radburn, mô hình của New Jersey cho các khu phát triển ngoại ô theo quy hoạch vào những năm 20 và 30. Sử gia về quy hoạch- William S. Worley sử dụng thuật ngữ “các cộng đồng ở được quy hoạch” cho việc ghi nhận Quận Câu Lạc Bộ Đồng Quê (Country Club District) ở Kansas City.

Vùng Poundbury của Hoàng tử Charles được xây dựng vào cuối những năm 1990 ở Dorset được ghi nhận vì đã giới thiệu phiên bản hiện đại cho nước Anh. Nhưng Hoàng Tử thích gọi nó là một làng đô thị hơn. Một thuật ngữ khác gần tương đương với phong cách của Mỹ là Cambourne ở Cambridgeshire- một thứ MPC của nứơc Anh. Nó thường được gọi bằng cái tên “Làng mới”.

THƯƠNG HIỆU

“Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể- Master Planned Community” là thuật ngữ được yêu thích trong nền công nghiệp BĐS. Nguồn gốc chính xác của nó vẫn chưa rõ từ đâu, mặc dù có vẻ nó do các nhà phát triển đặt ra, rồi chính họ là những người biến nó thành một thương hiệu đầy uy lực. Nhưng ngay cả nền công nghiệp BĐS cũng sử dụng thuật ngữ này một cách không thống nhất. Sử gia kiến trúc Richard Ingersoll ghi nhận trong bài báo được viết vào năm 1994 về thành phố Houston rằng trong khi những MPC nói chung còn là những thành phố mới, chúng đã không được tiếp thị như vậy bởi các nhà phát triển, họ thích mô tả chúng như những “cộng đồng”. Chúng được tiếp thị trong các gói từ 1000 đến 2000 acre (khoảng 0.45 hectare- người dịch ND) như các “làng”.

Ngay cả Công ty Irvine vốn được coi như bậc thầy của các Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể cũng không dùng thuật ngữ này một cách riêng biệt. Có khi nó gọi khoảng gần một tá MPC vốn tạo thành Nông Trại Irvine như là “những Môi Trường Đô Thị Được Quy Hoạch Tổng Thể”.

Có thể bởi vì mỗi thành phần của nó có quyền lực thuyết phục những khách hàng mua nhà đang lo lắng. Về mặt ngữ nghĩa “Được quy hoạch tổng thể” (“Master planned”) có nghĩa được quy hoạch bởi một chủ nhân (master), bởi một người chịu trách nhiệm. Trong trường hợp của các MPC, chủ nhân này là nhà phát triển, ít nhất cho đến khi xây dựng xong. Rồi sau đó cư dân hoạt động thông qua các hội đoàn dành cho chủ đất và thông qua các hợp đồng trở thành chủ nhân (master) trên lãnh địa của mình.

Cụm từ cũng đề xuất rằng quy hoạch được áp dụng một cách đồng bộ xuống đến tận chi tiết, ví như hình dáng của hộp thư- đúng như dự định của các MPC. Những người mua nhà thấy được sự đảm bảo rằng họ không chỉ mua nhà không thôi mà họ còn mua khung cảnh thỏai mái, mua những đường phố an tòan, và mua các của hàng thuận tiện.

Những thứ này-vốn được gọi tùy tiện là tiện nghi- thực tế gần gũi với những người mua nhà thuộc giới thượng lưu. Tuy nhiên chúng chỉ được cung cấp một cách lung tung trong những thành phố không có quy hoạch, trong đó không một ai hoặc tất cả mọi người dường như chịu trách nhiệm về việc phát triển.

Chinh phục sự hỗn độn

Theo giáo sư John Reps, giáo sư danh dự thuộc Khoa Quy Hoạch Đô Thị và Quy Hoạch Vùng của Đại Học Cornell, từ “được quy hoạch” một cách nào đó là phần thú vị nhất của “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể”. Ông giải thích trong thời kỳ hậu Chiến Tranh Thế Giới Thứ II khi kiểu mẫu mới nhất của khái niệm còn đang ở giai đọan trứng nước, những nhà phát triển quy mô lớn coi nhà quy họach đô thị như kẻ thù (đặc biệt ở California, khi nó xuất hiện lần đầu).

Tuy nhiên họ không bao giờ phản đối tự thân quy hoạch, họ chỉ phản đối quy hoạch vì mục đích công. Khi họ nhận thức rằng từ “được quy hoạch’ có một ngữ nghĩa tích cực của thuật ngữ “được kiểm soát” cho các khách hàng tiềm năng, các nhà quy hoạch chào đón quy hoạch vì mục đích tư nhân. Khi đó chính những nhà phát triển lại trở thành những nhà quy hoạch. Giáo sư Reps nói rằng nhà phát triển đã “tiếp quản ngôn ngữ”.

Nói chung giai cấp trung lưu được sở hữu đất đai ngày nay không tin vào các cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi của họ trong nền công nghiệp BĐS. Vì vậy sẽ không ngạc nhiên khi thấy các MPC được đón nhận nhanh chóng ở nhưng nơi mà quyền kiểm sóat quy hoạch từ phía nhà nước là kém nhất và đó cũng là những nơi cac khu ở hầu như tiếp xúc hết với các lực lượng chuyển đổi của thị trường.

Thành phố Houston là một trường hợp điển hình như vậy. Sử gia về phát triển Richard Ingersoll đã mô tả các MPC ở ngọai ô Houston như là “một chuỗi các vùng được tự phân lô lòe loẹt xung quanh một thành phố không cho phép bản thân mình được quy hoạch[1]” Thực ra vào những năm 80 hầu như tất cả những nhà mới xây thuộc vùng đô thị Houston đều thuộc về các khu được quy hoạch tổng thể. Đó là cái mà Ingersoll gọi là một chiến thắng về mặt thuật ngữ BĐS cho vùng ngoại ô được quy hoạch tòan diện đối nghịch với tòan bộ phần còn lại của thành phố.

Ngay cả ở các tiểu bang miền Nam (Sun Belt states), “được quy hoạch” cũng có nghĩa một thứ gì đó khác đối với người mua nhà điển hình hơn đối với nhà quy hoạch điển hình. Đối với nhà quy hoạch đô thị, vấn đề chính là đường phố và khỏan lùi, còn đối với ngừơi mua nhà, nó là sự chinh phục hỗn độn.

Nhà phát triển thường là người hiểu rõ điều đó. Randy Jackson, chủ tịch của Trung Tâm Quy Hoạch, một công ty đa ngành có trụ sở chính tại Costa Mesa, California, đã làm việc với gần 200 quy hoạch trong sự nghiệp 35 năm của mình. Ông viết rằng bốn nền tảng của bản quy hoạch các MPC là: sức khỏe, giáo dục và việc học suốt đời, công nghệ và việc kiến tạo nên nơi chốn. Ông cho biết “Cung cấp những dịch vụ đó là một việc khó khăn hơn việc mang đường nội bộ cắt ngang một chỗ nào đó”.

“Những người giống chúng tôi”

Cuối cùng chúng ta gặp phần chủ chốt nhất của thuật ngữ “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể”: từ “Cộng Đồng”. Vốn được quy hoạch cẩn thận bởi nhà phát triển- Ông chủ của cộng đồng được quy hoạch bởi ông chủ[2]- MPC đảm bảo rằng những người mua nhà sẽ được chọn trong một giới hạn nhân khẩu hẹp. Vì thế người mua nhà không chỉ mua tài sản mà còn mua cả một cộng đồng có những người giống mình về lối suy nghĩ.

Khái niệm này bán chạy bởi lẽ những va chạm thường ngày của đời sống được giảm bớt khi tất cả hàng xóm của bạn cùng chia sẻ với bạn các giá trị và các mục đích. Theo nghĩa đơn giản nhất “cộng đồng” nghĩa là “chúng ta” và những người giống chúng ta.

Các học giả người Úc Robyn Dowling và Pauline Mguirk mô tả những dự án như vậy là “nơi nương náu cho vùng ngoại vi của các giai cấp bị phân loại”, thứ đặc biệt hấp dẫn cho những người tìm kiếm sự đồng nhất về chủng tộc, sự phân biệt xã hội (bởi vì tính chất thượng lưu vốn có của họ) và sự an tòan.

Được phổ biến như ngày nay, những Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể trong hình thức hiện tại giống như các ốc đảo ở vùng ngoại ô. Chúng có thể đi đến kết thúc vì thiếu đất xây dựng và bởi người mua nhà muốn có tuyến đi tới nơi làm việc ngắn hơn hoặc rẻ hơn. Nếu điều đó xảy ra, thuật ngữ “Cộng Đồng Quy Hoạch Tổng Thể” có thể biến mất khỏi những tài liệu BĐS được phát vào ngày Chủ Nhật, hoặc thi thỏang lại xuất hiện trong lịch sử quy hoạch để mô tả một dạng phát triển đã có trong lịch sử. .

Ảnh 1. Công ty Irvine thỉnh thoảng cho khoảng hai tá các dự án phát triển lập nên Irvine Ranch như là các “Môi Trường Quy Hoạch Chung”. Đây là Đảo Thời Trang ở Newport Beach.

Ảnh 2. Một MPC điển hình ở Texas, gần Houston. Cộng Đồng Quy Hoạch Chung xuất hiện nhanh chóng ở những nơi việc kiểm soát quy hoạch của chính quyền là yếu kém nhất.



[1] Houston là một trong số rất hiếm các thành phố ở Mỹ không áp dụng Luật Phân Vùng Quy Hoạch (Zoning) - ND

[2] Master Planned Community có thể dịch theo nghĩa là cộng đồng được quy hoạch bởi người chủ.

Thứ Hai, 14 tháng 7, 2008

Câu chuyện qui hoạch đô thị

TTCN - Đã đến lúc chấm dứt hẳn tình trạng tù mù khi đưa ra những quyết định quan trọng đến tương lai của thành phố.

Công tác thiết kế và qui hoạch khi ảnh hưởng đến các công trình quan trọng cần phải có sự thẩm tra và phải có ý kiến của người dân.

Các phương pháp để người dân tham gia trong quá trình xây dựng, qui hoạch có rất nhiều và đã được các nước phát triển sử dụng từ lâu. Chúng ta hoàn toàn có thể tham khảo những gì họ đã làm. Thêm nữa, cần phải từ bỏ lối suy nghĩ chỉ có nhà “chuyên môn” về qui hoạch mới có thể nói chuyện qui hoạch. Vì lẽ, qui hoạch không phải là chuyện chuyên môn mà chính là việc quyết định hoàn cảnh sống của hàng trăm ngàn người. Xin hãy lắng nghe và tôn trọng ý kiến của người dân.

Câu chuyện thứ nhất:

Robert Moses từng được coi là người xây dựng vĩ đại, người dựng những cây cầu, những xa lộ và các dự án nhà ở của thành phố New York. Nhưng Robert Moses đã đi vào lịch sử qui hoạch như một kẻ tội đồ. Bị ám ảnh bởi quyền lực và danh vọng do những xa lộ và những cây cầu do chính ông tạo ra, Moses đã san bằng nhiều khu dân cư ở New York như khu nam Bronx, khu Coney Island, đồng thời ông cũng là người chịu trách nhiệm trong việc cố tình phá hủy hệ thống giao thông công cộng của New York.

Thậm chí, để xây dựng tuyến đường nối liền Brooklyn và Manhattan, Moses còn muốn xây dựng một cây cầu mà hệ quả là việc phá hủy công viên Battery (nơi từ đó đưa du khách đến thăm tượng Nữ Thần Tự Do) và có khả năng đe dọa cảnh quan khu trung tâm tài chính New York. Đề xuất này tất nhiên vấp phải sự phản đối dữ dội của những nhà bảo tồn di sản, giới tài chính phố Wall và những chủ sở hữu bất động sản của khu vực. Cuối cùng, Moses phải lùi bước và giải pháp xây dựng đường ngầm qua sông thắng thế.

Vào những năm 1960, đề xuất xây dựng tuyến đường cao tốc hạ Manhattan của Moses với dự định cắt qua khu phố Harlem và SoHo nổi tiếng của New York cũng gặp phải sự chống đối của dân chúng. Kết cục dự án bị bãi bỏ vào năm 1964.

Như vậy, việc phá bỏ các công trình lịch sử, giải tỏa các khu dân cư đang đầy sức sống để làm đường cho xe cơ giới luôn đặt ra một câu hỏi: thành phố làm ra là để cho con người hay cho ôtô? Phá hủy các công trình văn hóa, các khu vực lịch sử để thay vào đó một thứ máy móc vô hồn (1) phải chăng làm cho thành phố tốt hơn?

Câu chuyện thứ hai:

Kansas City và vùng phụ cận là nơi có mức sống tương đối dễ chịu cho nhiều người dân Mỹ. Với thu nhập vào hạng khá so với bình quân thu nhập toàn nước Mỹ, Kansas City lại không thể nào địch được về mặt danh tiếng với những thành phố nghèo hơn như Saint Louis hoặc New Orlean chẳng hạn. Chẳng có ai nói Kansas City là một thành phố nổi tiếng, thay vì vậy khi nói đến vùng trung tây nước Mỹ người ta nhắc nhiều đến Saint Louis.

Điều này không phải là ngẫu nhiên: người ta biết đến Saint Louis bởi cái Cổng Vòm (The Gateway Arch) - một vòm cuốn bằng thép không gỉ cao hơn 180m, do kiến trúc sư lừng danh Eero Saarinen thiết kế. Công trình này được coi là công trình tưởng niệm cao nhất nước Mỹ. Kansas City không có một công trình kiến trúc nào tầm cỡ như thế nên dễ hiểu vì sao nó không có gì đọng lại nhiều trong tâm trí của người Mỹ.

Có thể coi Kansas City, như người Mỹ thường nói, là một nơi ở giữa của chẳng nơi nào (middle of nowhere). Chính những công trình kiến trúc có giá trị văn hóa cao đã tạo nên cá tính cho nơi chốn.

Câu chuyện thứ ba:

Nhà ga trung tâm New York do kiến trúc sư Charles McKim thiết kế theo phong cách Beaux-Arts được coi như một viên ngọc của thành phố New York. Từ những năm 1950-1960, một loạt hành động phá dỡ nhà ga trung tâm New York (thường được biết đến với cái tên Penn Station) xảy ra. Đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn một công trình có giá trị kiến trúc và lịch sử, năm 1965 thành phố New York chuẩn y luật bảo tồn cảnh quan.

Mục đích là bảo vệ các công trình lịch sử khỏi bị biến dạng và phá hủy nếu không có sự thẩm tra của công chúng và sự cho phép của chính quyền. Không lâu sau Công ty Penn, đơn vị quản lý Penn Station, đề xuất xây dựng một tòa tháp cao 55 tầng ngay phía trên nhà ga trung tâm. Đề xuất này nhanh chóng bị Ủy ban Bảo tồn cảnh quan của thành phố New York phản đối. Sau đó nhà ga đưa đơn kiện lên tòa án của bang và cuối cùng vụ án được Tòa án tối cao Mỹ thụ lý.

Năm 1978 Tòa án tối cao Mỹ phán quyết như sau: đơn kiện của nhà ga Penn cho rằng thành phố New York ngăn cấm việc xây dựng trên khoảng không của nhà ga như “sự tước đoạt quyền lợi” là sai trái. Đây là một tranh chấp nổi bật trong lịch sử qui hoạch đô thị và bảo tồn. Lần đầu tiên trong lịch sử, tòa án bên nguyên đã đưa ra lý lẽ: thẩm mỹ tự thân cũng đáng được bảo vệ. Vụ án chứng tỏ một công trình có giá trị lịch sử là đáng được bảo tồn. Như vậy lần đầu tiên giá trị văn hóa đã được bảo vệ trước tòa án (2).

Các công trình văn hóa chính là những biểu tượng của thành phố. Nhờ chúng mà người ta phân biệt thành phố này với thành phố khác. Chúng chính là đặc trưng của một thành phố. Đặc trưng ấy cũng giống như đặc trưng của một con người. Nó phải là cái riêng, cái không lẫn vào đâu được, nó phải là cái khẳng định cái “tôi” của thành phố.

Theo nhà qui hoạch đô thị lỗi lạc Kevin Lynch, một thành phố cần có được bảy yếu tố: sự sống động, tri giác về địa điểm, sự phù hợp, khả năng tiếp cận, khả năng kiểm soát, tính hiệu quả và cuối cùng là tính công bằng. Trong các yếu tố đó, tri giác về nơi chốn (sense of place) là yếu tố cực kỳ quan trọng và thường được các nhà qui hoạch đô thị đưa lên hàng đầu như một tiêu chí cho qui hoạch.

Có thể kể ra rất nhiều về ý nghĩa của cảm nhận về nơi chốn. Chẳng hạn đó chính là yêu cầu về đặc trưng của vị trí. Đó chính là khả năng mà con người có thể nhận dạng một nơi như một vị trí khác hoàn toàn với các nơi khác, đó có thể là tính độc nhất vô nhị của địa điểm, có thể khơi gợi lại các kỷ niệm của nơi mà ta đã từng qua.

Như Lynch nói: Cá tính của một nơi nào đó cũng rất gần với cá tính con người. “Tôi ở đây” (I am here) hỗ trợ cho câu nói “Tôi đây” (I am) (3). Một thành phố nhợt nhạt không bản sắc cũng giống như một con người không có tên. Chẳng ai nhớ đến thành phố đó, ngay cả cư dân của nó. Liệu chúng ta đã sẵn sàng phá nát bản sắc của thành phố?

Từ câu chuyện của nước Mỹ mới nhìn lại thành phố của chúng ta. Ý tưởng xóa sổ Thư viện Khoa học tổng hợp Đà Nẵng, đẩy Bảo tàng Điêu khắc Chăm xuống gầm cầu, tất cả những “sáng kiến” đó sẽ ủi sạch dấu ấn của thành phố. Đà Nẵng dẫu có được đường cao tốc, trung tâm thương mại hiện đại nhưng chẳng có nổi nét riêng của mình.

Người Đà Nẵng sẽ không còn gì để nhớ về thành phố của mình nữa. Thay vào đó, nơi trước kia từng là thư viện với vòm cây xanh mướt (một thứ xa xỉ trong lòng những thành phố lớn), với công trình cổ trầm tư giờ sẽ là một cao ốc ngất trời với bóng lộn những chiếc xe đắt tiền và những ô cửa kính của các Coco Channel, Nautica hoặc Gucci kênh kiệu nhìn khách qua đường, biến họ thành lạc loài. Liệu Đà Nẵng của chúng ta có muốn đánh đổi những báu vật của người xưa để lấy “cuộc sống hàng hiệu” đó không?

Cuối cùng xin nói thêm về hai chữ hiện đại và phát triển. Đừng nghĩ hiện đại hoặc phát triển là tất cả. Nếu hiện đại là hi sinh những giá trị của thành phố mà Lynch đã nêu thì nên suy nghĩ lại tốc độ phát triển. Chính phủ Trung Quốc sau thời kỳ say sưa với tốc độ phát triển chóng mặt nay đã phải tự nhìn lại. Họ hiểu rằng với tốc độ hủy hoại môi trường như hiện nay thì cái giá phải trả cho tương lai sẽ là quá đắt.

(1) Ở đây tôi muốn mượn ý của Mumford khi ông dùng từ monotechnic để chỉ loại công nghệ chỉ phục vụ bản thân nó. Mumford coi mạng lưới giao thông của nước Mỹ như một điển hình của monotechnic khi đối tượng phục vụ của nó là ôtô chứ không phải con người.

(2) Barlow Burke - Tìm hiểu luật phân vùng qui hoạch và sử dụng đất. Nhà xuất bản Lexis Nexis.

(3) Kevin Lynch - Hình thức hoàn hảo của thành phố. Nhà xuất bản MIT Press.

NGUYỄN HỒNG NGỌC (Học viên cao học ngành qui hoạch đô thị Đại học Kansas)

Thứ Năm, 10 tháng 7, 2008

Land Developer (Nhà phát triển bất động sản)

Nhà phát triển bất động sản cải tạo hoặc xây mới các bất động sản, bằng cách đó tạo ra hoặc tăng thêm giá trị địa ốc. Nhà phát triển có thể là cá nhân nhưng họ có thể là một partnership (doanh nghiệp dựa trên mối quan hê hợp tác), có thể là công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc các tập đoàn. Tuy nhiên bất kỳ ai liên quan như một chủ thể đến quá trình phát triển bất động sản đều được coi như nhà phát triển. Một nhà phát triển bất động sản có thể chọ phát triển một loại công trình như nhà ở, văn phòng thương mại, công nghiệp, bán lẻ, hoặc có thể chọn theo môi trường địa lý. Nền tảng giáo dục của nhà phát triển mới chỉ thực sự tồn tại cho đến những thập niên gần đây bởi lẽ nhiều nhà phát triển xuất thân từ những nghề như kiến trúc, tài chính, quy hoạch đô thị, kỹ sư hoặc thầu xây dựng. Nhiều công ty phát triển bđs cũng do gia đình sở hữu và điều hành.

(Biên dịch từ mục từ: Developer (land) của Wikipedia. Đ/c: http://en.wikipedia.org/wiki/Developer_%28land%29)

Kevin Lynch- Good City Form- Hinh thuc hoan hao cua thanh pho